Comprar un lote en La Punta
Todos los terrenos en La Punta son tierra comunal (no son privados) y pertenecen a los Bienes Comunales de Santa María Colotepec. Esto significa que toda transferencia de terrenos (no existe una venta real) se registra ante el Comisariado de Bienes Comunales y ellos expiden un Acta de Posesión que brinda el derecho a la persona del uso y transferencia del mismo. El acta es similar a un título de propiedad o escritura pública, excepto que esta propiedad no se registra ante el Registro Público de la Propiedad en Pochutla como se hace con la propiedad privada.
El artículo 27 de la Constitución Mexicana prohíbe que los extranjeros adquieran terrenos dentro de una franja de 50 km a lo largo de la playa; sin embargo, los extranjeros pueden poseer propiedades en esta zona restringida a través de un fideicomiso bancario, siempre y cuando sea una propiedad con una escritura pública y por lo tanto sea propiedad privada. En otras palabras, un extranjero no puede obtener un fideicomiso en tierra comunal, y una acta de posesión no puede estar a nombre de un extranjero.
También es totalmente ilegal tratar de evadir la Constitución comprando una propiedad poniéndola a nombre de un prestanombre mexicano. Por tal razón, una escritura privada (no registrada) tampoco es una opción debido a que no tiene fuerza ejecutoria. (No puedes presentarte ante un juez con un contrato de una transacción ilegal).
Por otro lado, no hay una ley que diga que un mexicano no pueda obtener un acta de posesión y luego rentar la propiedad a un extranjero. Digamos que tú, como extranjero, tienes un amigo o familiar mexicano que desea ayudarte y permitirte comprar una propiedad a su nombre. Construyes una casa y todo está bien, hasta que tu amigo muere inesperadamente y los herederos ahora se convierten en los propietarios de tu casa. Sí, puede suceder que la viuda o los hijos reclamen la propiedad y no hay nada que puedas hacer al respecto. Lo mismo aplica con un divorcio si la pareja estaba casada bajo el régimen de bienes mancomunados. Tampoco puedes heredar la tierra a herederos que no sean mexicanos.
Hubo una época en que las personas sin escrúpulos conectadas a las autoridades de Bienes Comunales de Colotepec tenían libertad para expedir actas con facilidad. La documentación administrativa también era negligente, y algunas personas aún hoy viven sufriendo las consecuencias de que existan dos o más actas para una sola propiedad. El Tribunal Agrario en Oaxaca es el árbitro final en estos casos.
Aún con esto, la mayoría de extranjeros en la costa oaxaqueña, fuera de Huatulco y la zona que fue privatizada en 1970 por acta del Presidente de la República (que incluye Bacocho, Carrizalillo y el distrito del Faro), tienen prestanombre.
¿Cuáles son las alternativas? Legalmente, solo hay una, y es constituir una Sociedad. Solo se necesitan dos personas para constituirla y pueden ser extranjeros no residentes. La Sociedad (persona moral) tiene todos los derechos de una persona física mexicana. El truco es que la sociedad debe ser lucrativa y debe tener un administrador mexicano, quien es responsable del pago de impuestos. Ahora tu casa se convierte en un pequeño hotel donde tú y tus invitados pagan renta a la Sociedad. Las cuotas anuales pueden ser costosas, pero ¿realmente quieres construir una casa de $2,000,000 de pesos en propiedad ajena?
La tercera, y cada vez más popular opción, es obtener una escritura pública de tu propiedad expedida por el Registro Público de la Propiedad en Pochutla; luego creas un fideicomiso para esta escritura y finalmente un acta a tu nombre y al del banco. ¿Es legal? ¡Quien sabe! Parece que funciona y es lo usual con las comunidades de condóminos de la Costa. Aunque esta escritura no acredite la propiedad per se (solo el acta sirve), será más fácil vender o heredar (tu heredero se nombra en el fideicomiso). Lo negativo del asunto es que todo el papeleo te costará miles de dólares y tendrás que pagar el predial al municipio de Colotepec además del tequio. Si vendes una propiedad escriturada también tendrás que pagar impuestos de compraventa e incremento de capital. Grábate esto, comprar terrenos comunales sin obtener un acta de posesión es como comprar un coche sin factura.
EL TEQUIO Y LA CONSTANCIA DE NO ADEUDO
Los Bienes Comunales y las Delegaciones municipales son responsables del mantenimiento de caminos, limpieza de playas y terrenos baldíos y muchas otras tareas. Pero como los terrenos no son privados, no pueden cobrar predial para pagar por estos servicios. Entonces, a manera de impuestos, cada propietario tiene que trabajar cierto número de días al año en proyectos comunitarios. A este tipo de servicio social se le llama tequio.
Los tequios se votan en la asamblea formada por todos los residentes de la delegación sean o no mexicanos. El número de tequios puede variar mucho año con año y de una delegación a otra. Si no puedes trabajar un tequio, puedes contratar a alguien que lo haga por ti o si no, pagas una multa. El costo de la multa también varía mucho.
El sistema del tequio data de tiempos prehispánicos y funciona muy bien en pequeñas comunidades campesinas, mas no tan bien donde hay lotes de inversionistas o donde se construyen casas de vacaciones. Más allá de esto, registrar la asistencia puede ser problemático. Si no trabajas los tequios o pagas las multas, no puedes transferir tu propiedad ni obtener el Permiso de Construcción de Obras Públicas del Municipio. En los dos casos, hay que presentar una constancia de no adeudo que expide la Delegación. Como las multas y tequios varían año con año, mucho dependerá de que tan bueno eres para negociar; así que es muy recomendable obtener una constancia cada año de tu Delegación.
Una constancia de 2015 en Brisas de Zicatela (La Punta) cuesta $2,000 pesos a quien no haya participado en ningún tequio y no haya dado las contribuciones que se piden en efectivo para las fiestas y celebraciones locales como el Día de las Madres.
