La Punta de Zicatela. Foto: Barbara Joan Schaffer
La Punta de Zicatela.

Cuídate Comprador

Fotos: Barbara Joan Schaffer

Ni se te ocurra comprar una propiedad en Colotepec (incluyendo Brisas de Zicatela y Barra de Colotepec) sin obtener el acta (constancia) de posesión del vendedor. Hay personas que intentarán venderte propiedades que solo tienen escritura pública. Pues, es bueno tenerla, si también hay un acta.

La verdad es que por ley no hay ventas de terrenos en Colotepec sino cesiones de derechos.

A diferencia de los terrenos en Puerto Escondido que fueron expropiados por el Gobierno Federal en 1970 (ve vivapuerto.com no. 26), toda la tierra en Santa María de Colotepec es comunal. Por eso no pagas impuesto predial ni de plusvalía, porque legalmente tu propiedad pertenece a la comunidad y no a ti. El acta te da el derecho a usar el terreno, venderlo y heredarlo. Solo el Tribunal Agrario de Oaxaca está autorizado para resolver conflictos de terrenos en las tierras comunales, y solo reconoce actas de posesión. Si tienes una escritura, tendrás que pagar el predial y el impuesto de plusvalía.

Casas de vacaciones en Cumaná. Todas las propiedades aquí tienen acta de posesión y escritura pública. Foto: Barbara Joan Schaffer
Casas de vacaciones en Cumaná. Todas las propiedades aquí tienen acta de posesión y escritura pública.

Los extranjeros no pueden poseer tierra comunal en ninguna parte de México, incluso fuera de la zona restringida de 50 km de la costa. Pero Bienes Comunales de Colotepec entrega actas tanto a personas morales como a personas físicas.

Afortunadamente, los extranjeros sí pueden obtener un acta si tienen un fideicomiso a su nombre de un banco mexicano –o sea una persona moral–. Este es el camino recomendado por Eugenio Castellanos Jiménez, el Presidente del Comisariado de Bienes Comunales de Sta. María Colotepec. Por supuesto, la propiedad debe tener una escritura de Santa Pedro Pochutla. Todas las propiedades en Los Naranjos, Cumaná y Rancho Neptuno tienen actas de posesión y escrituras públicas, igual como algunos terrenos en Brisas de Zicatela, Santa María, Tamarindos y otras colonias.

Otra vía legal es la compra de una propiedad por una corporación mexicana. Los extranjeros pueden constituir una sociedad mexicana sin socios nacionales y con visa de turista, pero la corporación necesita un administrador mexicano.

Lic. Alina Félix de Notaria 128, tel. 954 582-0473, contribuyó con la información legal de este artículo.

Los Naranjos es una comunidad exclusiva cerca de Puerto Escondido favorecida por mexicanos y extranjeros.
Una casa aquí se renta en $21,000 pesos la noche en Airbnb en temporada baja. Foto: Barbara Joan Schaffer
Los Naranjos es una comunidad exclusiva cerca de Puerto Escondido favorecida por mexicanos y extranjeros. Una casa aquí se renta en $21,000 pesos la noche en Airbnb en temporada baja.



Las tierras comunales de Oaxaca

Fotos: Ernesto J. Torres

EJIDO VS. TIERRA COMUNAL

La ley se refiere a ambos como tierra social. Un ejido es una dotación del Estado, usualmente en el sitio de una ex-hacienda o plantación. La tierra comunal es un territorio que históricamente se reconoce que pertenece a una comunidad específica, comúnmente una comunidad indígena. Se puede privatizar tierra ejidal por voto de los ejidatarios, pero normalmente requiere un decreto federal para que se privatice la tierra comunal de Oaxaca.

PROPIEDAD COMUNAL

Los terrenos comunales de San Pedro Mixtepec y Santa María Colotepec son sólo dos de los 1,602 terrenos comunales y ejidales constituidos legalmente en Oaxaca. Cada tres años un nuevo presidente y nuevos comisariados son elegidos por los comuneros para administrar la propiedad de cada uno de los bienes comunales. Este órgano es totalmente independiente del municipio. De hecho, muchos municipios tienen dos o más comisariados de bienes comunales. (Hay 570 municipios en Oaxaca.)

PRESTANOMBRE

La forma más común, rápida y sencilla, pero más arriesgada, es pagar a un ciudadano mexicano para que ponga la propiedad a su nombre. Parece una locura, y lo es. El prestanombre es el dueño de la propiedad, y si él o sus herederos o su cónyuge deciden robarla, no hay nada que puedas hacer. Actuar como prestanombre es ilegal, y cualquier contrato que se hace con él es nulo. El verdadero comprador se convierte en inquilino.

Cuídate Comprador
Lic. Eugenio Castellanos Jiménez (a la derecha) y miembros del Comisariado de Bienes Comunales de Santa María Colotepec. El presidente y el comisariado se eligen por tres años. Cualquier mexicano residente de Colotepec puede votar en su elección pero el presidente debe ser comunero.

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