Propiedades en la Costa: el fruto prohibido para los extranjeros, del cual nunca pueden tener lo suficiente


Vivo Resorts
Vivo Resorts

México permite que extranjeros compren bienes raíces, pero es muy útil que se conozcan las reglas antes de que desembolsen su dinero.

— Los extranjeros no pueden ser propietarios de terrenos dentro de los primeros 50 km de la línea costera – esto lo dicta la constitución Mexicana. Sin embargo, un extranjero puede poseer terrenos si estos se adquieren mediante un fideicomiso.

— Únicamente se puede conseguir un fideicomiso para un terreno privado, o sea una propiedad con una escritura pública.

— Sólo ciertas áreas de Puerto Escondido y Huatulco son privadas. El resto de la costa es de tierra comunal. Las diferentes comunidades (hay más de 1,602 en Oaxaca) son las propietarias legales de los terrenos, y estos son inalienables (no pueden ser vendidos). Sin embargo, estos núcleos agrarios pueden asignar derechos de parcelas de tierra a personas físicas o personas morales, a través de un acta de posesión.

Propiedad Comunal

Los terrenos comunales de San Pedro Mixtepec y Santa María Colotepec son sólo dos de los 1,602 terrenos comunales y ejidales constituidos legalmente en Oaxaca. Cada tres años un nuevo presidente y nuevos comisariados son elegidos por los comuneros para administrar la propiedad de cada uno de los bienes comunales. Esta agencia es totalmente independiente del municipio. De hecho, muchos municipios incluyen dos o más bienes comunales. (Hay 570 municipios en Oaxaca.)

El acta permite el uso de la propiedad comunal y sí es transferible: cada transferencia es registrada y aprobada por los Bienes Comunales. De este modo, por ejemplo, cuando "se compra" una propiedad en Santa María Colotepec, en realidad sólo se compra el derecho de usar un lote de alguien a quien le ha sido asignado previamente.

La única forma en que la propiedad comunal puede ser privatizada es a través de la expropiación federal o por un acto de la asamblea de los comuneros.

Vivo Resorts clausurado
Vivo Resorts "clausurado"

Después de la construcción del primer edificio, la obra fue clausurada por SEMARNAT; pues la compañia esté en tramite de aprobación del estudio de impacto ambiental para el cambio de uso de suelo de forestal a turístico. El asunto deberá ser resuelto en los próximos meses.

Pero aún así, a veces la propiedad que no es privada es vendida como si lo fuera. Un ejemplo de este caso es Vivo Resorts — un importante desarrollo de condominios que se está construyendo en Bajos de Chila, una agencia en el municipio de San Pedro Mixtepec. Chila no fue incluida en la expropiación de 1970.

Los desarrolladores de Vivo — Cary Mullen y su socio Marco Bruciaga — han intentado, hasta ahora sin éxito, de privatizar la propiedad ubicada en el área de Palmarito de la costa Chila cerca de la laguna de Manialtepec. Sin embargo, se están vendiendo con escrituras los 48 condominios y los 44 lotes para construir casas incluidos en la primera fase del proyecto. Los compradores, casi todos canadienses, reciben fideicomisos, pero tener un fideicomiso no es una garantía del derecho a la propiedad. (El banco cobra cerca de $500 dólares por año para mantener la escritura en fideicomiso para el propietario extranjero, pero no tiene interés en la propiedad.)

Ejido vs. Tierra Comunal

La ley se refiere a ambos como tierra social. Un ejido es una dotación del Estado, usualmente en el sitio de una ex-hacienda o plantación. La tierra comunal es un territorio que históricamente se reconoce que pertenece a una comunidad específica, comúnmente una comunidad indígena.

Bruciaga obtuvo constancias de posesión para el terreno de Palmarito en 2008, pero no fueron aprobadas por la asamblea de los Bienes Comunales, hecho que dio lugar a una demanda, ahora suspendida, con el Tribunal Agrario en enero de 2009. En diciembre del 2010, Vivo Resorts registró la subdivisión de predio en 117 lotes con la oficina de recaudación de rentas. En abril del 2011, Cary Mullen proclamaba que 11 condominios y 10 lotes para casas ya habían sido vendidos y que el primer edificio estaría listo para ser ocupado en noviembre.

Bienes comunales, San Pedro Mixtepec
Comisariado de los Bienes Comunales de San Pedro Mixtepec

Mientras tanto, los Bienes Comunales de San Pedro Mixtepec aún no han aprobado el proyecto Vivo Resorts. El artículo 91 de su Estatuto Comunal declara inválidas todas las escrituras públicas pasadas, presentes y futuras de estos terrenos comunales. El artículo 92 establece que las playas y los terrenos junto a las playas no pueden ser transferidos a inversionistas privados sin el consentimiento de la asamblea de comuneros. Siendo confrontada con el asunto consumado de Vivo Resorts y reconociendo su importancia para la economía local, el comisariado decidió llevar el asunto de cambio de uso de suelo a la asamblea para que sea decidido por votación. Según el presidente del Comisariado de Bienes Comunales, Arturo Guadalupe Cortes Loaeza, se convocará a la asamblea en noviembre.

En una reunión con los Bienes Comunales en agosto del 2011, los comisariados insistieron vehementemente en que no había ningún plan para llevar a la asamblea el asunto de la privatización de los terrenos de Vivo Resorts. La privatización requeriría la aprobación del 75% de la asamblea, y el acuerdo habría tenido que ser atestiguado por un notario y por un representante de la Procuraduría Agraria. Cuando se les señaló que era algo ingenuo apoyar la construcción de los condominios basándose en que esto crearía empleos, cuando por otro lado no se permitía a los compradores canadienses tener la tranquilidad que vendría una privatización, los comisariados sólo se encogieron de hombros.


Comunero

Censo de Comuneros
Censo de Comuneros

Para fines legales, un comunero es una persona cuya tierra ha sido registrada en el RAN (Registro Agrario Nacional) el cual fue establecido por decreto presidencial en 1966. No todas las personas escogen registrar su propiedad – esto requiere mucho papeleo además de la aprobación de la asamblea de los Bienes Comunales. Sólo los comuneros registrados pueden votar en una asamblea. Las asambleas elijen a los comisariados. Hay aproximadamente 850 comuneros registrados en San Pedro Mixtepec, la mayoría desde 1966, aunque 85 comuneros fueron registrados entre 2001 y 2002.

Hay sólo un comunero para cada propiedad, sin importar su tamaño. Al momento del registro, el comunero puede indicar un sucesor para el caso en que llegue a fallecer.

Por el momento hay sólo cerca de 150 comuneros activos en San Pedro Mixtepec – el resto, o han fallecido, o están incapacitados, o ya no viven en la región. Hoy en día la comunidad está trabajando con la Procuraduría Agraria para depurar la lista de fallecidos. Luego les será permitido a nuevos comuneros tomar su lugar. Los nuevos comuneros tendrán que ser aceptados por votación por parte de la asamblea. Actualmente, la mayoría de los comuneros tienen más de 70 años de edad.

Censo de Comuneros
Censo de Comuneros

El proceso de convertirse en un comunero es largo y agobiante. Aquel que pretende ser heredero debe presentar el certificado de defunción del comunero original, quien puede haber muerto en cualquier fecha desde 1966 hasta hoy. En la ausencia de un heredero vivo asignado, el solicitante debe haber sido el cónyuge legal del comunero. Si no hubo matrimonio o el cónyuge ha fallecido también, la siguiente línea es el/la concubino(a). Si esa persona también ha fallecido, entonces uno de los hijos puede solicitar el puesto, pero todos los hijos deben dar su consentimiento notariado. Dada la realidad de la migración, es muy difícil que el hijo de un comunero solicite su aceptación en el registro. En una depuración del censo básico de comuneros legalmente reconocidos en San Pedro Mixtepec en julio del 2011, la mayoría de los posibles sucesores tenían más de 60 años de edad.

No hay planes actualmente para permitir que las miles de personas que han comprado terrenos comunales en San Pedro Mixtepec desde 1966 registren sus terrenos con el RAN. La decisión de hacerlo está enteramente en las manos del comisariado y de la asamblea.

Las cosas se hacen de manera diferente en Santa María Colotepec, donde cualquier residente con una credencial federal de elector tiene permitido participar en la asamblea y votar para elegir comisariados. Napoleón Mendoza Mendoza, presidente de los Bienes Comunales, explicó esta desviación del procedimiento normal del RAN diciendo que simplemente eran los usos y costumbres de Colotepec.

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