Propiedades en el paraíso
Me paralicé ese hermoso domingo por la mañana cuando un joven con machete en mano se me acercó en un camino de terracería desolado a solo unos metros de la playa de Zicatela. “Disculpe,” me dijo, “¿le interesa comprar este lote?” — indicando el terreno en que había estado trabajando.
Bienvenido a Puerto Escondido donde parece que todos los comerciantes, los taxistas y hasta el tipo amigable en el bar (sea extranjero o mexicano), tienen terrenos para vender. Claro, las propiedades no son suyas, solo buscan la comisión.
Bienvenido a la tierra del comisionista. Donde quiera que vayas hay lotes en venta, algunos con letreros diciendo “trato directo con el dueño.” ¿Pero será la verdad?
Es tan fácil enamorarte de Puerto Escondido. Estás sentado en una palapa en la playa tomando una margarita, o dos, y piensas, “Podría vivir aquí.” Y sí, puedes. Compré un terreno y construí mi casa en 2005, y jamás me he arrepentido de la decisión. Pero conozco a personas que no fueron tan afortunadas, que cayeron victimas de estafadores (sí, hay serpientes en nuestro paraíso) y perdieron dinero con tratos nefastos de terrenos, o que sufrieron porque no entendieron el mercado o las leyes. La queja número uno de los abogados de bienes raíces en Puerto es que sus clientes no quieren escuchar cuando les explican los costos y riesgos de comprar propiedades aquí, y después estos clientes los culpan cuando las cosas salen mal.
LA UBICACIÓN
Los precios indicados están basados en informes de ventas recientes.
Mucho de lo que llamamos Puerto Escondido está fuera de los límites del pueblo, y la parte que sí está dentro se divide entre dos municipios, cada uno con reglas distintas sobre la compra de bienes raíces. Peor aún, los dos municipios —San Pedro Mixtepec y Santa María Colotepec— están en un estado de conflicto, que ha durado décadas, sobre los límites territoriales.
Bacocho, Rinconada, y Carrizalillo —en la parte occidental, cerca del aeropuerto— están en San Pedro Mixtepec y son preferidos por muchos mexicanos y extranjeros. Los lotes no son muy grandes, alrededor de 300 m2, pero hay muchos negocios y restaurantes en la zona. También existe la posibilidad de conseguir internet de banda ancha en Bacocho y Rinconada. Los lotes ahí se venden por arriba de $2,000 m/n m2. En Carrizalillo, un lote cuesta alrededor de $300 U.S. m2, y aumenta más por propiedades frente al mar. (Nota: en las zonas más costosas los precios se dan en dólares, aunque se pague en pesos.)
También es muy popular la Punta de Zicatela (Brisas de Zicatela) en Colotepec. Pero su historia de conflictos de terrenos es más problemática y las inmobiliarias suelen evitar la zona.
Arriba de Zicatela, en los cerros por el lado norte de la carretera costera, están las colonias Lázaro Cárdenas y Emiliano Zapata. Hay nuevos fraccionamientos ahí, como Linda Vista y Delfines.
La Barra de Colotepec va del lado oriental de la Punta hasta el río de Colotepec. Ahí se encuentran propiedades frente al mar y propiedades con vista al mar. Es una zona que está creciendo muy rápidamente con lotes de todos los precios.
A 20 minutos al este de Puerto llegas a Rancho Neptuno y Costa Cumaná. Un lote de 1,750 m2 frente al mar, en Cumaná, cuesta alrededor de $150 U.S. m2, pero propiedades más grandes a unos metros de la playa valen aproximadamente $50 U.S. m2. Lotes frente al mar en Neptuno cuestan alrededor de $110 U.S. m2.
No hay agentes inmobiliarios con licencia en México, pero las
tres inmobiliarias más confiables en Puerto son
Blue Horizon
http://bluehorizon.com.mx
Puerto Real Estate
http://puertorealestate.com
y
Coco Realty
http://www.coco-realty.com/
Eloisa Monroy, (954) 158 7775, es una abogada que se
especializa en tratos de bienes raíces y que habla inglés. Alina Felix,
Notaria #128, (954) 582 0739, también habla inglés.
LA COMPRA DE TERRENOS POR EXTRANJEROS
El artículo 27 de la Constitución mexicana prohíbe que un extranjero sea propietario de terrenos a menos de 50 kms. de la costa. En el 2013, la Cámara de Diputados aprobó una reforma constitucional con lo cual se permitiría a extranjeros comprar inmuebles en playas y litorales mexicanos, pero la congeló el Senado. No hay razón para pensar que se cambiará esta previsión de la Constitución.
Sin embargo, un extranjero puede poseer un terreno en la franja restringida mediante un fideicomiso bancario. El fideicomiso tiene una duración de 50 años y puede ser renovado. Aunque el banco tiene la escritura, no es dueño de la propiedad, ni es responsable por los gravámenes, impuesto predial o problemas que puedan causar la pérdida de la propiedad. El banco cobra alrededor de $2,500 U.S. por establecer el fideicomiso y una tarifa anual de alrededor de $500 U.S. para mantenerlo.
Únicamente se puede conseguir un fideicomiso para una propiedad privada si se cuenta con escritura pública. Todos los terrenos en Bacocho, Rinconada, Carrizalillo y las comunidades cercanas son privadas y tienen escrituras públicas. Las comunidades de Santa María en la zona de Zicatela, Tamarindos, Brisas de Zicatela y Lázaro Cárdenas son más problemáticas. Aun cuando algunas de las propiedades en Lázaro Cárdenas tienen escrituras, otras no.
ESCRITURAS VS ACTAS DE POSESIÓN
El Gobierno Federal, por medio de distritos locales, expide escrituras públicas para las propiedades privadas. Pero la mayor parte de la tierra en el estado de Oaxaca, incluso mucho de Puerto Escondido y todas las comunidades cercanas, es tierra comunal que no es administrada por el gobierno federal sino por la comunidad a través de los bienes comunales. En estos casos, el acta de posesión toma el lugar de la escritura. Si eres mexicano, el acta ofrece la misma protección que una escritura pública.
PROPIEDAD COMUNAL
Los terrenos comunales de San Pedro Mixtepec y Santa María Colotepec son sólo dos de los 1,602 terrenos comunales y ejidales constituidos legalmente en Oaxaca. Cada tres años un nuevo presidente y nuevos comisariados son elegidos por los comuneros para administrar la propiedad de cada uno de los bienes comunales. Este órgano es totalmente independiente del municipio. De hecho, muchos municipios tienen dos o más comisariados de bienes comunales. (Hay 570 municipios en Oaxaca.)No se puede otorgar un acta de posesión a un extranjero. Como toda la tierra en la Punta de Zicatela, y casi toda la tierra en la Costa hasta Huatulco, es tierra comunal, es, en teoría, imposible tener una escritura válida para tu terreno y sin ella no se puede obtener un fideicomiso.
No obstante, en la práctica, muchos mexicanos tienen actas de posesión y escrituras públicas de sus propiedades en tierras comunales y muchos extranjeros tienen fideicomisos de sus terrenos ahí. ¿Cómo puede ser? Pues, si tienes un acta de Santa María Colotepec, puedes obtener una escritura del Registro Público de la Propiedad en Pochutla. Esta escritura es un documento oficial que los bancos aceptan para otorgar el fideicomiso.
Pero hay una trampa. Solo el Tribunal Agrario de Oaxaca está autorizado para resolver conflictos de terrenos en las tierras comunales, y solo reconoce actas de posesión. Sin embargo, la escritura ofrece protección en casos de fraude.
LO QUE HACEN LOS EXTRANJEROS PARA COMPRAR PROPIEDADES EN TIERRA COMUNAL
Todos los propietarios de las comunidades de condominio como Cumaná y Rancho Neptuno tienen actas de posesión y escrituras públicas. Estas comunidades llegaron a un acuerdo con los bienes comunales de Colotepec a través del cual, el banco que otorgó el fideicomiso a un extranjero fue puesto en el acta como si fuera el dueño. Sin un acta, el extranjero no podría vender su propiedad.
EJIDO VS. TIERRA COMUNAL
La ley se refiere a ambos como tierra social. Un ejido es una dotación del Estado, usualmente en el sitio de una ex-hacienda o plantación. La tierra comunal es un territorio que históricamente se reconoce que pertenece a una comunidad específica, comúnmente una comunidad indígena.Los Bienes Comunales de Colotepec otorga actas de posesión a mexicanos y a corporaciones mexicanas. Los extranjeros pueden constituir una sociedad mexicana con un administrador mexicano. Es la forma más segura y económica para un extranjero que quiere comprar terrenos. Cuesta menos que una escritura de Pochutla y no hace falta un fideicomiso. Pero si tienes una corporación tienes que mostrar actividad lucrativa —como rentar tu casa— y pagar impuestos.
PRESTANOMBRE
La forma más común, rápida y sencilla, pero más arriesgada, es pagar a un ciudadano mexicano para que ponga la propiedad a su nombre. Parece una locura, y lo es. El prestanombre es el dueño de la propiedad, y si él o sus herederos o su cónyuge deciden robarla, no hay nada que puedas hacer. Actuar como prestanombre es ilegal, y cualquier contrato que se hace con él es nulo. El verdadero comprador se convierte en inquilino.
